안녕하세요.젠틀한 김대리의 재테크 이야기입니다!간혹가다 길거리를 지나가시다가건물에 ‘유치권 행사’중이라는 플랜카드나팻말이 걸려있는 걸 보신 적이 있으실 것 같은데요.이러한 건물들의 경우, 대부분 시공사와 건축조합간갈등으로 인해 대립 중이라고 보시면 됩니다. 건물 한채 올라가는 데까지수많은 이해관계가 서로 얽혀있기 때문인데요.
이번 포스팅에서는 토지·부동산 및 유가증권권한행사에 속하는 ‘유치권’에 대한 정의와성립하는 요건 등에 대해 간단하게 알아보도록 할게요.
유치권이란?
일반적으로 유치권이란,우리나라 민법상 규정되어 있는8가지 물권 중에 하나인데요.타인의 물건 또는 유가증권의 점유자가그 물건이나 유가증권에 관한 채권의 전부를변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치해둘 수 있는담보물 권리라고 정의할 수 있겠습니다.여기서 ‘유치’한다는 것은 목적물의 점유를 계속해서그 인도를 거부하는 행위를 뜻하는데,어디까지나 목적물의 인도를 거부하면서채무자의 변제를 간접으로 강제하는 것이 목적이죠.따라서 인도 거부에 필요한 범위내에서의 행사만허용된다고 이해하시면 될 것 같습니다.
그렇다면, 앞서 언급한 것과 같이 건물에’유치권 행사’중이라는 플랜카드가 걸려있는 경우는어떠한 상황에 처해있다고 볼 수 있을까요?이 경우에는 대부분 건설 시공사와 시행사 간계약을 체결하고 건설은 완료되었지만,채권상 공사대금이 완전히 변제되지 않아서로 대립하고 있는 상황이라고 볼 수 있겠는데요.결국 시공사는 시행사에게 공사대금을 받을 때까지해당 건물을 점유하고 있을 권리가 있는 거죠. 또한, 해당 ‘유치권’은 별다른 등기절차 필요없이단순 점유로만 공시가 되는데요.피담보채권의 소멸시효가 완성된 경우나상당한 담보를 제공하고 소멸청구에 합의한 경우,또는 점유 상실시 해당 유치권은 소멸되게 됩니다. 유치권 행사 성립요건첫번째, 변제받지 못한 채권이 있어야 합니다.당연히 되돌려 받지 못한 채권이 있어야만유치권 행사의 기본요건이 성립됩니다.따라서 채권을 갚아야 할 기간이 지났다면,유치권 행사 조건이 성립되겠죠.두번째, 유치권 행사자가 해당 물건 또는유가증권을 적법적으로 점유하고 있어야 합니다.위에서 언급한 것과 같이, 건물에 플랜카드를걸어두는 것과 일맥상통한다고 볼 수 있는데요.다만, 단순히 플랜카드만 걸어놓기 보다는해당 건물을 점유하는 데에 필요한 조치가 선행되어야겠죠.이 과정은 반드시 적법해야만 하며,직접적/간접적 점유 어느 방법이든지 상관은 없습니다.세번째, 당사자 간에 유치권 발생을 배제하는특약이 없어야만 합니다.만약 사전계약시, 계약서에 유치권 발생을 배제한다는특약내용이 들어가있으면 유치권 행사가 성립조차 안되겠죠.네번째, 대상 물건 또는 유가증권이 타인소유여야 합니다.여기서 타인의 경우, 채무자 뿐 아니라 제3자도 포함됩니다. 이렇게 이번 포스팅에서는유치권 행사에 대해 간단하게 알아보면서해당 권리가 성립되는 요건까지 소개해드렸는데요.이렇듯 부동산이나 유가증권에 대해서는다양한 이해관계가 얽혀져 있습니다.당장 작년에만 하더라도’단군 이후 최대 재건축 규모’라고 불리던둔촌주공아파트 재건축 공사가 중단되면서건설현장에는 ‘유치권 행사중’이라는플랜카드가 걸리기도 했는데요.이 사태 역시나 공사비 5,596억원 증액을 둘러싸고재건축 조합과 시공사업단 간의 갈등이극한까지 치닫은 결과라고 볼 수 있겠습니다. 따라서 관련된 피해를 입지 않기 위해서는반드시 이러한 ‘권리’들에 대해 알고 계셔야만누구에게나 닥칠 수 있는 이러한 피해를최소화할 수 있지 않을까 싶네요!#유치권 #유치권행사뜻 #유치권행사 #유치권뜻